Estimation immobilière

Si vous cherchez à vendre votre propriété, il est important de déterminer sa valeur exacte de façon méthodique pour ne pas risquer de compromettre votre projet.

Les Méthodes


L'évaluation d'un bien immobilier peut se faire selon différentes méthodes, dont la méthode par comparaison, la méthode analytique, la méthode par le revenu et la méthode d'ajustement des valeurs antérieures.

1. La méthode par Comparaison

La méthode par comparaison consiste à comparer un bien ayant les même caractéristiques techniques et le même statut juridique.

S'il n'existe pas de biens comparables, pratiquez un abattement comme s'il était loué. Cet ajustement tiendra compte des conditions de location actuelles et des réglementations en matière d'encadrement des loyers.

Toutes les méthodes par comparaison, de la plus simple à la plus complexe, exigent un choix judicieux des termes de comparaison portant sur des immeubles comparables par leur consistance et leur situation juridique. A cet égard, il est rappelé que pour évaluer un immeuble occupé, il est préférable de faire référence à des mutations d’immeubles faisant également l’objet d’une occupation de même nature. Ce n’est qu’à défaut de tels termes de comparaison que la valeur d’une maison occupée peut être déterminée en pratiquant un abattement sur la valeur de l’immeuble supposé libre.

Pour les maisons individuelles à usage d’habitation, cet abattement – qui ne paraît pas devoir excéder 40 % – est fonction, à la fois, des conditions de la location en cours (prix, durée) et de la politique des pouvoirs publics en matière de maintien dans les lieux et de réglementation des loyers (voir notamment loi du 1er septembre 1948 et les lois ultérieures portant blocage ou limitation des loyers).
En tout état de cause, la valeur ainsi déterminée d’un immeuble occupé doit être corroborée par l’évaluation par le revenu dont il est fait état ci-après.

2. La méthode Analytique


La méthode analytique consiste à décomposer le bien en ses différents éléments et à évaluer chacun d'entre eux séparément, puis à appliquer une décote pour tenir compte de la valeur globale du bien.


Cette méthode consiste à décomposer l’immeuble en ses différents éléments (construction principale et dépendances, terrain, jardins et tous autres éléments de la propriété), chacun d’eux faisant l’objet d’une évaluation particulière. La somme de ces valeurs doit être ensuite affectée d’un abattement forfaitaire de 10 à 30 % pour tenir compte de l’importance des superficies vendues (bâties et non bâties) et du caractère indissociable des différents bâtiments au plan architectural de manière à traduire la valeur globale du bien.S’agissant d’immeubles à usage d’habitation de natures diverses, leur valeur dépend des facteurs communs à l’ensemble des immeubles bâtis mais leur estimation doit faire appel à une méthodologie différente suivant la catégorie particulière à laquelle peuvent être rattachés les biens concernes : maisons individuelles et immeubles collectifs notamment.  

Photo réalisée par le photographe de l'agence VISIT INSIDE

3. La méthode par le revenu

Cette méthode consiste à appliquer au revenu constaté un taux de capitalisation approprié.
En principe, il convient de s’en tenir au revenu brut qui seul peut être connu avec précision (loyer principal majoré des charges incombant au propriétaire et acquittées par le locataire).
Le taux de capitalisation se définit comme le rapport existant entre le revenu de l’immeuble et sa valeur vénale (non son prix de revient). Ce taux ne peut qu’être tiré de l’observation du marché immobilier local. Il peut être très élevé pour les immeubles vétustes et varie généralement en sens inverse de la classe de l’immeuble. A titre indicatif, on peut citer les taux moyens de capitalisation constatés en région parisienne. Pour les immeubles récents à loyer libre, le taux de capitalisation peut être de l’ordre de 4 à 6 %.Cette méthode, malgré les difficultés inhérentes à la détermination d’un taux de capitalisation approprié, est assez bien adaptée pour évaluer les immeubles loués et peut être utilisée à titre de recoupement.

La méthode du revenu consiste à appliquer un taux de capitalisation approprié aux revenus du bien. Le taux de capitalisation est déterminé par l'observation du marché immobilier local et varie inversement à la catégorie du bien. Cette méthode est adaptée à l'évaluation des biens loués et peut être utilisée comme contrôle croisé.

4. La méthode sur les valeurs antérieures


Cette méthode permet d’obtenir la valeur vénale actuelle d’un immeuble en partant du prix exprimé ou de la valeur donnée au même immeuble à l’occasion d’une mutation ou d’une déclaration antérieure.
Ce prix ou cette valeur doit être alors affecté d’un coefficient de réajustement fixé compte tenu de l’évolution constatée sur le marché immobilier local pour les immeubles de même nature. Cette évolution peut varier considérablement d’un secteur à l’autre suivant la pression de la demande sur les prix, et, bien qu’il s’agisse au cas particulier d’immeubles bâtis, l’évolution au plan local peut être fort différente de celle du coût de la construction constaté par l’INSEE.
L’emploi de cette méthode, dont les aléas ont déjà été signalés, exige une bonne connaissance du marché immobilier et de son évolution pour apprécier à la fois la sincérité des prix ou valeur antérieurement déclarés et le coefficient de réajustement à retenir. Sous cette réserve, ce procédé permet de parvenir à une première approche de la valeur, sauf à s’assurer que l’immeuble n’a pas subi de modifications importantes depuis la dernière mutation ou déclaration (addition de construction, grosses réparations, équipement, situation locative…).

Estimer un appartement et une maison, est-ce vraiment la même chose ?

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COMMENT ESTIMER
UN APPARTEMENT?

Estimer un appartement

La valeur d’un immeuble dépend d’éléments aussi divers que son emplacement, son architecture, son importance, la nature des matériaux employés, son ancienneté et des éléments de confort dont il est doté. L’emplacement est un des facteurs déterminants de la valeur d’un immeuble bâti.La proximité du centre d’une agglomération, des équipements administratifs et commerciaux ainsi que des moyens de transport peuvent constituer des éléments de plus-value. Il convient de tenir compte également des aménagements et installations diverses qui peuvent apporter une plus-value à l’immeuble (pour les grandes propriétés d’agrément : clôtures en bon état, murs, pièces d’eau, tennis, piscines) sous réserve qu’ils soient en bon état d’entretien et, le cas échéant, de fonctionnement.Dans le cas contraire, ils peuvent être une cause de moins-value.
A défaut de termes de comparaison significatifs, ces divers éléments feront l’objet d’une évaluation forfaitaire.
A l’inverse, la situation, dans des quartiers particulièrement vétustes ou la proximité d’une activité industrielle, cause de nuisances, d’un aérodrome ou d’une voie à grande circulation constituent des facteurs de moins-value. Il convient de tenir compte également des aménagements et installations diverses qui peuvent apporter une plus-value à l’immeuble (pour les grandes propriétés d’agrément : clôtures en bon état, murs, pièces d’eau, tennis, piscines) sous réserve qu’ils soient en bon état d’entretien et, le cas échéant, de fonctionnement.

Vous pouvez utiliser des sites web comme PATRIM pour rechercher des propriétés similaires à la vôtre et voir à quel prix elles ont été vendues. Vous pouvez également contacter des agents immobiliers locaux pour obtenir des informations sur les prix du marché.  

La vétusté.
L’état d’entretien est un élément prépondérant de la valeur d'un appartement ou d'une villa : Si l'entretien n'est pas suffisant, la construction entière est en péril. un entretien négligé accroit la décrépitude de la construction ; au contraire, un entretien régulier corrige, en partie, la dépréciation résultant de l’âge de la construction.La vétusté représente la moins-value réelle subie par l’immeuble depuis sa construction en raison de son âge et de l’état d’entretien au moment de l’estimation.

Les équipements de confort.
A l’heure actuelle, compte tenu du développement du niveau de vie et des progrès techniques, on constate une amélioration des équipements intérieurs des immeubles. De plus, les dispositions réglementaires en matière de construction sont de plus en plus rigoureuses en ce qui concerne l’hygiène et la sécurité des occupants. Bien sur, ces éléments doivent être en rapport avec l’importance et la qualité de l’immeuble.

La classe de l’immeuble.Les immeubles neufs ou récemment édifiés sont généralement classes en plusieurs catégories : courant, confort, standing, luxe.Pour les immeubles d’habitation construits antérieurement au 1er septembre 1948, on peut se référer utilement aux normes définies à l’annexe I du décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948, pris en application de la loi du 1er septembre 1948.

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COMMENT ESTIMER UNE MAISON ?

Estimer une maison

Pour ce qui concerne l’évaluation des maisons individuelles, il existe plusieurs méthodes dont celle d’évaluation par comparaison.

L’estimation par comparaison est la règle en la matière mais, suivant les données du marché, trois autres méthodes d’évaluation peuvent être utilement suivies.

L’évaluation par comparaison directe et en bloc (terrain et construction).
Cette méthode consiste à rechercher à l’époque et dans le secteur considéré une mutation concernant un immeuble en tous points semblable (terrain et construction) à l’immeuble à évaluer.
C’est la méthode la plus simple et la plus fiable mais il est bien évident qu’elle ne peut être utilisée que dans des situations exceptionnelles : pavillons d’un lotissement ou d’une copropriété horizontale construits sur le même modèle.

L’évaluation par comparaison au mètre carré de SDPHO, terrain intégré.
Les éléments bâtis constituant en général l’essentiel de la propriété à évaluer, les prix de référence sont « réduits » au mètre carré SDPHO de la construction, abstraction faite du terrain, et il suffit ensuite de multiplier par la valeur unitaire ainsi dégagée la SDPHO de l’immeuble expertisé pour obtenir sa valeur vénale globale.
Pour rester fiables, les termes de comparaison choisis doivent comporter des constructions d’un standing analogue à celui de l’immeuble à évaluer et des terrains de complément d’une superficie adaptée à l’importance des constructions. Un terrain d’une superficie insuffisante ou, au contraire, d’une surface trop élevée serait source d’une moins-value ou d’une plus-value qu’il appartient à l’évaluateur d’apprécier.

Évaluation distincte du terrain et des constructions.
Il s’agit d’une méthode complexe qui exige, si elle ne veut pas s’éloigner des réalités du marché, un effort d’analyse assez poussé. En effet, dans la généralité des cas, le prix exprimé dans les mutations de référence est un prix global, qu’il convient donc de ventiler entre terrain et constructions.

La première opération consiste donc à dégager, pour chaque terme de comparaison retenu, la partie du prix qui s’applique au terrain, étant observé qu’il s’agit d’une valeur de « terrain immobilisé ». Pour ce faire, il convient d’appliquer à la valeur du « terrain nu », apprécié comme terrain à bâtir, un abattement tenant compte de cette immobilisation. Il est admis que le taux d’abattement ne doit pas excéder 50 % pour un encombrement maximum, c’est-à-dire dans l’hypothèse où la construction édifiée épuise le potentiel de constructibilité du terrain ou, encore lorsque son implantation est telle qu’elle interdit toute nouvelle construction.

Dans un deuxième temps, en déduisant la valeur du terrain ainsi déterminée du prix global, on dégage, pour chaque terme de comparaison, la fraction du prix applicable à la construction. Il conviendra de réduire ce prix au mètre carré SDPHO ou de superficie bâtie pour pouvoir fixer la valeur de la construction dépendant de la propriété à évaluer.

Une troisième opération consistera enfin à additionner valeur du terrain et valeur de la construction pour établir la valeur globale du bien. Bien entendu, il conviendra de veiller à ce que la valeur ainsi obtenue ne soit pas anormale eu égard au niveau général des prix constatés sur le marché.

COMMENT ESTIMER
UNE MAISON ?
Nos conseils
Les pièges à éviter
Nos conseils

Si vous voulez réussir à faire une bonne estimation immobilière, il vous faut en priorité évaluer l'état de votre propriété. Cela signifie examiner l'état de la maison, des équipements et des installations. Si votre propriété est en bon état, elle aura logiquement une valeur plus élevée. Si elle nécessite des réparations ou des mises à niveau, cela peut affecter sa valeur. Assurez-vous de prendre en compte tous les aspects de l'état de votre propriété lors de l'estimation de sa valeur et de faire le nécessaire s'il y a lieu pour gommer d'éventuels lacunes du bien qui pourraient pénaliser sa valeur marché.

Ensuite, veillez à prendre en compte les caractéristiques uniques de votre propriété. Cela peut inclure des éléments tels que la taille du terrain, la vue, l'emplacement, les commodités à proximité, et plus encore. Ces caractéristiques peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de votre propriété, alors assurez-vous de les considérer lors de votre estimation. N'oubliez pas de faire des recherches sur les propriétés similaires dans votre région pour avoir une idée de la valeur marché. Cette étape est cruciale pour avoir une idée réaliste de la valeur de votre propriété.

Pour faire une bonne estimation immobilière vous pouvez bien entendu utiliser des outils en ligne pour affiner votre estimation. Il existe de nombreux sites web et applications qui peuvent vous aider à estimer la valeur de votre propriété en fonction de divers facteurs tels que la taille, l'emplacement, les caractéristiques, etc... Assurez-vous d'utiliser des outils fiables et de prendre en compte les différences entre votre propriété et les autres propriétés similaires dans votre région. Cela vous aidera à affiner votre estimation et à obtenir une valeur plus précise pour votre propriété.



En mode expert

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Quels sont les facteurs de la valeur communs à l’ensemble des immeubles bâtis ?

Ca marche dans tous les cas !

Ces facteurs peuvent être décomposés en 3 catégories :

- Les facteurs physiques :
Ils résultent des qualités intrinsèque du bien comme évoqué précédemment.

– Les facteurs juridiques :
Sans négliger l’incidence que peuvent avoir sur la valeur des constructions certaines situations juridiques telles que la division de l’immeuble par lots (copropriété) ou les servitudes tant de droit privé (passage commun donnant accès à une propriété située en arrière de l’immeuble considéré) que de droit public (immeuble classé, servitude d’architecture, servitude « non altius tollendi » s’opposant à la surélévation des constructions), le facteur juridique le plus important est l’état d’occupation de l’immeuble.
On constate généralement qu’une moins-value, dont le taux est variable, affecte la valeur des immeubles occupés.Cette moins-value, dont les causes sont diverses (dispositions légales réglementant les loyers notamment) s’apprécie en fonction des données du marché immobilier local et compte tenu, dans chaque cas, des circonstances particulières de l’occupation (pluralité et âge des occupants, nature, durée et conditions du bail, importance des locaux).

– facteurs économiques:

La valeur d’un bien dépend de ses possibilités de vente, c’est-à-dire du nombre d’amateurs que ce bien serait susceptible d’intéresser, compte tenu de son utilité ou de son revenu.La vente des immeubles libres est relativement plus facile que celle des immeubles occupés.Il est rappelé, d’autre part, que l’accroissement de la population des grandes villes ou l’implantation d’industries créatrices d’emplois a également une influence sur l’évolution du marché immobilier. Il en est de même des modifications de structure dans les villes d’importance secondaire (rénovation de centres villes notamment).Parmi d’autres facteurs liés à l’urbanisation, il est possible de citer ceux qui résultent d’habitudes sportives (sports d’hiver, stations balnéaires).Inversement, des villes à activité réduite se dépeuplent et cette situation affecte nécessairement les prix du marché immobilier local.
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Qu'est-ce que la SDPHO ?

On rentre dans le vif du sujet !

Superficie développée pondérée hors œuvre (SDPHO). La superficie développée pondérée hors œuvre (c’est-à-dire de la superficie couverte au sol par la construction) d’un immeuble est calculée à partir de la superficie bâtie. La superficie de chaque niveau est mesurée « hors œuvre », c’est-à-dire murs extérieurs compris, et affectée d’un coefficient particulier tenant compte de l’usage et de la structure de chaque niveau. La somme des superficies ainsi pondérées représente la superficie développée hors œuvre de l’immeuble.
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Qu’est-ce que la qualité architecturale ?

L'extérieur compte autant que l'intérieur...

Les caractéristiques de construction sont un élément clé pour son évaluation (superficie au sol, nombre d’étages, nombre de pièces) ; toutefois, la valeur d'un l’immeuble n’est pas forcement proportionnelle à sa superficie. La qualité de la construction dépend surtout du choix des matériaux utilisés. Des matériaux nobles tels que la pierre et le granit garantiront la pérennité de la valeur. A contrario, des matériaux légers ou de médiocre qualité pèseront sur le prix, tout simplement parce que l'entretien sera plus coûteux à la longue.
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Quelle différence entre la superficie loi Carrez et la superficie utile ?

L'erreur courante qui peut avoir un impact catastrophique sur le calcul

La surface CARREZ portera sur un calcul de la superficie nette, alors qu'une surface utile (surface de plancher) comprendra l'ensemble de l'espace construit après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines techniques, etc... En somme, il s'agit de la surface habitable ou « balayable ».
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Quels coefficients appliquer sur la SDPHO ?

Comment pondérer votre bien grâce à un calcul simple

Les coefficients pour sur-pondérer ou sous-pondérer un bien dans l'ancien :
fondations sur vide sanitaire: 0,10 à 0,20
caves non aménagées: 0,30
caves aménagées: 0,30 à 0,50
sous-sols aménagés: 0,50 à 0,80
rez-de-chaussée, étages courants (non mansardés): 1
étages mansardés ou combles aménagés: 0,70 à 0,90
greniers utilisables en débarras: 0,30 à 0,40
greniers aménageables: 0,40 à 0,60
combles perdus: 0
toit-terrasse accessible et utilisable: 0,20 à 0,40
Prêt à mettre votre bien EN VENTE?

Même si les outils en ligne peuvent être utiles pour affiner votre estimation immobilière, il est toujours recommandé de faire appel à un professionnel pour une estimation finale. Les agents immobiliers et les évaluateurs agréés ont l'expérience et les connaissances nécessaires pour évaluer précisément la valeur de votre propriété en fonction de nombreux facteurs, y compris les tendances du marché local et les caractéristiques uniques de votre propriété.

En fin de compte, une estimation professionnelle peut vous aider à obtenir le meilleur prix pour votre propriété lors de la vente ou de l'achat.

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Tim Daff

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POur CONCLUre

L'évaluation des biens immobiliers peut se faire par différentes méthodes, dont la méthode par comparaison, la méthode par le revenu et l'ajustement des valeurs antérieures.

La méthode d'ajustement des valeurs antérieures consiste à ajuster la valeur du bien sur la base de son prix de vente ou de sa valeur antérieure, en tenant compte de l'évolution du marché immobilier local.

La méthode du revenu consiste à appliquer un taux de capitalisation approprié aux revenus du bien. Ce taux est déterminé par l'observation du marché immobilier local et peut varier en fonction de l'âge et de la classe du bien.

La méthode analytique consiste à décomposer le bien en ses différents éléments et à évaluer chacun d'entre eux séparément, puis à appliquer une décote pour tenir compte de la valeur globale du bien.

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